En tant que propriétaire, vous n’êtes pas à l’abri d’un non-paiement de loyers. Cette incertitude est toutefois prévisible grâce à l’analyse de certains indicateurs. Un calcul spécifique vous aide à évaluer la solvabilité d’un locataire et à réduire ainsi le risque d’impayés.
Comment effectuer le calcul de la solvabilité d’un locataire ?
Calculer la solvabilité d’un locataire permet de réduire les risques d’arriérés de loyers. Cette analyse vise à évaluer sa capacité à honorer ses échéances mensuelles. Elle tient aussi compte des autres charges liées à la location, à savoir celles relatives au gaz, à l’électricité et à l’eau. Pour faire le calcul, fractionnez par 12 le revenu net du candidat à la location en une année. Le montant obtenu est à diviser de nouveau par 3 au titre de l’exigence financière.
En pratique, si le revenu net annuel de votre locataire est de 20 000 euros, sa capacité locative est de 555 euros, car 20 000 euros/(12×3) = 556 euros.
Pour ce même exemple, le revenu mensuel de votre locataire est de 1 666 euros. 555 euros représente un ratio ou taux d’effort mensuel de 33,31 %. Votre candidat à la location dispose ainsi d’un bon profil pour un loyer avec charges locatives ne dépassant pas les 555 euros.
Afin de ne pas vous tromper dans votre calcul, procurez-vous des justificatifs afin de vérifier les revenus de votre futur locataire. Bien entendu, vous ne pouvez réclamer que les documents autorisés selon l’article 35 de la loi Dalo (n° 2007-290 du 05 mars 2007. En général, il s’agit du bulletin de paie et de l’avis d’imposition le plus récent.
Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?
Le calcul de la capacité locative est un élément primordial, mais non suffisant pour déterminer la solvabilité d’un locataire. D’autres points sont à prendre en compte pour trouver un candidat bon payeur.
Lors de la réception des dossiers de candidature à la location, vous devez faire une sélection rigoureuse. Vérifiez avant tout que le candidat dispose de revenus réguliers, lui permettant de s’acquitter de son loyer mensuel sans difficulté. Pour éviter tout risque d’impayés, ce revenu doit être généralement le triple du loyer au minimum.
Faites toutefois attention, car certains locataires dotés de bonnes ressources sont de mauvais payeurs. Vérifier les critères d’honnêteté du locataire n’est pas une chose aisée. Vous pouvez cependant obtenir de précieux renseignements en vous renseignant auprès de son précédent bailleur.
Quel est le loyer maximum par rapport au salaire ?
Le montant des revenus du locataire détermine les moyens financiers dont il dispose pour s’acquitter de ses loyers. Le montant maximum supporté peut être déterminé en fonction du salaire du locataire.
Pour les personnes vivant avec un revenu de solidarité active (RSA), le loyer mensuel doit être inférieur à 400 euros. Avec un salaire net de 1 200 euros, le loyer maximum conseillé est de 400 euros. Ce seuil fixé au tiers du gain mensuel permet au locataire de ne pas avoir des difficultés financières suite au paiement du loyer.
Aucune législation ne fixe le pourcentage exact du loyer par rapport au salaire. La loi Duflot permet cependant d’encadrer les loyers. Elle a été conçue pour réguler ceux qui sont trop élevés dans certaines grandes agglomérations. Aucune définition de pourcentage du loyer n’y figure toutefois.
Pour les bailleurs, une limitation de loyer peut être fixée en fonction de la zone géographique du logement. Si le bien immobilier se trouve en région tendue, aucune modification du loyer n’est autorisée lors du renouvellement de locataire.
Il existe toutefois des exceptions pour les biens :
- À louer pour la première fois ;
- Ayant subi des travaux importants durant le dernier semestre ;
- N’ayant pas eu de locataires pendant une durée de 18 mois.
Si vous êtes propriétaire d’un logement sur Paris intra-muros, la révision du loyer suite au changement de locataire est interdite. Vous devez également suivre les directives et les limitations fixées par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
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