Vérifier la solvabilité d’un locataire potentiel est une mesure essentielle pour prévenir les risques de loyers impayés. Cette démarche précède toute signature de bail. La solvabilité d’un locataire correspond à son aptitude à payer correctement le loyer dans les délais stipulés dans le contrat. Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ? Voici quelques pistes pour vous guider.
Pourquoi vérifier la solvabilité d’un potentiel locataire ?
L’insolvabilité compte parmi les premiers risques auxquels les propriétaires s’exposent lorsqu’ils se lancent dans l’investissement locatif. Les loyers impayés causent de graves problèmes, notamment si le logement a été acquis dans le cadre d’un crédit immobilier.
En effet, les propriétaires s’acquittent toujours des mensualités du prêt, même si leurs locataires n’honorent pas leur paiement. Par conséquent, s’assurer de leur solvabilité en amont de la signature du contrat de location est incontournable.
La capacité des locataires constitue également un élément essentiel si les propriétaires souscrivent une assurance GLI ou garantie loyers impayés. Bien que certains préfèrent vérifier eux-mêmes et gérer la location, d’autres se tournent vers les compétences d’une agence immobilière.
Il s’agit d’une excellente alternative pour les logements avec des vacances locatives régulières. En effet, la vérification de chaque nouveau locataire peut être chronophage. En confiant la gestion locative à des professionnels, les propriétaires ont la certitude de ne pas faire face à des impayés.
Comment vérifier le dossier d’un locataire et savoir s’il est solvable ?
Avant de remettre les clés du logement, il faut savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire. Ce dernier doit fournir un dossier comprenant plusieurs pièces justificatives. Elles permettront entre autres de constater son ancienneté dans son activité professionnelle et la régularité de ses revenus.
Les documents attestent également de la capacité de paiement et d’autres garanties pouvant jouer en sa faveur. Il peut s’agir d’une attestation d’allocations familiales ou logement. Certains propriétaires peuvent aussi recourir au cautionnement bancaire.
Par ailleurs, calculer la solvabilité d’un locataire prémunit de mauvaises surprises. La formule est simple. Il suffit par exemple de vérifier que les ressources financières du candidat sont 3 fois supérieures au loyer. Toutefois, vérifier la présence des justificatifs nécessaires s’impose.
Quelles sont les pièces justificatives à vérifier ?
Le dossier de candidature d’un locataire comporte plusieurs documents :
- 3 dernières fiches de paie ;
- 3 dernières quittances locatives ;
- Contrat de travail ;
- Dernier avis d’imposition ;
- Attestation de résidence ;
- Pièce d’identité.
Ces justificatifs suffisent pour évaluer et observer la capacité de paiement ainsi que la fiabilité du candidat.
Le décret 2015-1437 encadre cette liste de documents. Ainsi, demander d’autres pièces justificatives n’est pas autorisé. Par exemple, les propriétaires ne peuvent pas exiger :
- De relevé de compte bancaire ;
- Un document certifiant l’absence de crédit ;
- Un justificatif de bonne tenue de compte.
Comment refuser la candidature d’un locataire ?
Les propriétaires ont le droit de refuser la candidature d’un locataire s’ils avancent un motif valable et non discriminatoire. Le Code pénal présente une liste des critères non valables. En prendre connaissance permet d’éviter tout problème avec la justice. Parmi les motifs qualifiés discriminatoires figurent le refus lié à :
- L’origine géographique ;
- L’origine ethnique ;
- Les croyances religieuses ;
- Les inclinaisons politiques ;
- Le patronyme ou lieu de résidence ;
- La maîtrise d’une langue étrangère ;
- Le genre et l’orientation sexuelle ;
- Le handicap ou les problèmes de mobilité ;
- L’âge ou la situation familiale ;
- L’aspect physique ou la grossesse ;
- Etc.
Le plus simple est de connaître les 4 motifs recevables et légaux pour refuser la candidature d’un locataire. Il s’agit de l’insolvabilité, de l’incapacité de paiement, de l’indésirabilité et le dossier manquant.
L’insolvabilité atteste les antécédents de manquement à des paiements, notamment au crédit ou autre prêt. Le système de cote à 9 permet de vérifier cette situation. Les cas de recours à un établissement de recouvrement certifient l’insolvabilité.
L’incapacité de payer est une autre raison valable pour refuser un locataire. Lorsque ce dernier n’est pas en mesure de justifier ou de confirmer ses revenus, cela représente un risque. Parmi les indices d’incapacité figurent entre autres le manque d’avis de cotisation provinciale, de talon de paiement, etc.
L’indésirabilité se justifie de deux façons. D’une part, une résiliation de contrat de location pour impayé est un critère de refus. D’autre part, un avis défavorable émanant de l’actuel propriétaire peut révéler cette situation. Il faut toutefois rester prudent dans ce deuxième cas et se référer à la liste des motifs discriminatoires.
Aussi, un dossier incomplet suffit à refuser une candidature de location. En effet, les pièces justificatives demandées servent à rassurer les propriétaires sur la capacité de paiement. Elles fournissent des éléments pour savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire. À défaut, il est parfois difficile de prendre la bonne décision.
Le refus d’un locataire passe par la rédaction d’une lettre précisant le motif, formulé dans un ton courtois et poli. Le message doit être le plus bref possible, affirmatif et sans ambigüité, tout en avançant les raisons de la décision. Celles-ci doivent respecter les motifs régis par le Code pénal.
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